Рынок жилой недвижимости довольно часто обрастает слухами и легендами, возможно, потому что связан с большими деньгами, а возможно из-за того, что мы погружаемся в него довольно редко, а кто-то и никогда. Мы попробовали изучить некоторые показатели у нас и наших ближайших соседей за 2023 год. Для краткости будем писать только город, но данные смотрим по всей области. Для анализа мы выбрали Тулу, Рязань, Калугу, Орёл, Брянск и Липецк.
На заставке: Орёл. ЖК Цитрус.
Основные показатели в сфере застройки:
Источники данных: Союз инженеров-сметчиков России, агрегаторы объявлений про продаже недвижимости, Росстат
Что всё это значит?
Давайте сначала посмотрим в сторону застройщика. Ниже всего себестоимость квадрата в прошлом году оказалась с Брянске, а вот самая высокая – в Туле. А вот по стоимости квадратного метра этого жилья для потребителя калужане нас опередили, а это означает еще и то, что маржинальность квадрата у их застройщика значительно выше нашего – 22% против наших 14%. Разумным диапазоном маржинальности этого бизнеса специалисты называют диапазон от 12 до 18 процентов, и большинство областей из нашего списка в него укладываются, а кто-то выходит слегка выше (Рязань 15%, Орёл 16%, Липецк 18%, Брянск 20%).
В свете того, что в 46 из 76 регионов девелоперская маржинальность в прошлом году оказалась ниже 10%, а в 23 из них по некоторым данным – вообще отрицательная, можем считать, что по этому пункту у нас всё условно образцово.
Еще один показатель, где Тула стала лидером – количество квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья – 1 млн 105 тыс, с приростом 17% к прошлому году. Калуга оказалась очень рядом с 1 млн 100 тыс м2, и они приросла на 20%. В Брянске с ростом в 10% введено 530000 квадратов, В Орле это значение осталось на уровне прошлого года, 374400 м2, В Липецке с приростом в пару процентов введено 770900 м2 жилья, Рязань – единственный регион, где произошло небольшое падение с результатом 528700 м2.
В чистом виде эти числа нам, разумеется, мало что дают из-за разной численности населения в регионах, поэтому давайте посмотрим на более понятный индекс – количество введенных в эксплуатацию квадратных метров на душу населения. Калуга вырывается на уверенное первое место с 1,03 м2, Тула отстаёт с 0,75 Липецк – 0,68, Орёл- 0,53, Рязань – 0,49, Брянск замыкает с 0,46.
Предварительно видим, что в Калуге и девелоперская маржинальность значительно выше, и количество введенного в эксплуатацию жилья (и подушевое, и абсолютное) очень высокое. Отдаем им золотую медаль, но что же с покупательской способностью населения?
Мы видим, что в Калуге и для покупателей жилье дороже чем в Туле, а могут ли покупатели себе его позволить? В целом по России срок накопления на первоначальный взнос по ипотеке на квартиру на первичном рынке составит 27 месяцев, на такой небольшой оси значительной разницы по нашим регионам мы не увидим. Поэтому давайте посмотрим глобальнее (и гипотетичнее, ведь без привлечения ипотечных средств в целом по стране в новостройках покупается не больше 15% квартир). Какое минимальное количество лет потребуется, чтобы накопить на квартиру?
И вот здесь информация для туляков не такая позитивная, мы с Брянском в антилидерах (7 лет). На втором месте Орёл – там перед покупкой квартиры придется посидеть на хлебе и воде 6,4 года, Калуга и Липецк с результатом 5,8 лет показывают, к чему надо стремиться, а в Рязани всего лишь 5,3 года – и жильё ваше. То есть получается — то, что нам кажется, что в Туле всё дорожает непропорционально доходам, нам не кажется? Как минимум в случае с недвижимостью из последних цифр мы видим, что жильё дорожает быстрее, чем растут доходы. А если вспомнить, что медианная зарплата по Калуге на пару тысяч выше, чем в Туле, а цены в среднем на жизнь выше в Туле (коммуналка, бензин, услуги, общепит и прочее, хотя это уже тема для других материалов), то несмотря на тульское лидерство по количеству введенного в эксплуатацию жилья, выходит, что нашим землякам оно не по карману сильнее, чем соседям.
Этот и другие материалы создаются только благодаря вам. Поддержать Станок и его авторов можно здесь
