Благоустройство Казанской набережной, пешеходная улица Металлистов — за 6 лет все мы привыкли воспринимать эти объекты как само собой разумеющиеся блага. А когда разговор заходит про лица и компании, благодаря которым это стало возможным, обычно справедливо вспоминают Губернатора Алексея Дюмина и главу архитектурного бюро Wowhous Олега Шапиро. Но улица Металлистов — это не только значимый социально-туристический проект для туляков и гостей города. Это еще и одна из молодых форм бизнеса — ревитализация исторической недвижимости.
Как всё начиналось?
С 2017 года встал вопрос о том, как и кто будет восстанавливать дома на улице Металлистов. Какие-то здания были переданы музеям, которые могли рассчитывать на региональное и федеральное финансирование, но значительная часть построек предусматривала коммерческое использование. В итоге, городские власти пришли к выводу, что необходимо устроить аукцион со стартовой ценой в 1 рубль на право аренды зданий на 49 лет под обязательство их реставрации.
Сегодня в таких домах располагается много полюбившихся тулякам заведений: Well Well Well, 13. Panasian&Spitits, Cernovar, Purple People, Настоятель и много других совершенно разных по формату мест. Но как они там появились? Мы пообщались с руководством агентства реновации архитектурного наследия «Интеллект», чтобы разобраться, как работает этот бизнес от заброшенного дома до конечного арендатора.
Наша компания занимаемся не реставрацией ОКН, мы занимаемся ревитализацией исторических зданий. Нам важно, чтобы объект, памятник и здание органично вписалось в город и при этом могло предложить городу что-то новое, что-то современное, очень важно, чтобы каждый объект жил. Чтобы в объекте работал успешный бизнес, была создана комфортная среда, благоустройство. Тогда это превращается в бизнес, в девелопмент. Потому что если заниматься только реставрацией, то тогда это меценатство.
Для нас объект культурного наследия — это не рухлядь, которую нужно сжечь, а место, откуда начинались наши города.
Евгений Инджгия, управляющий партнёр ООО «Интеллект»
Металлистов 13: Well Well Well, Panasian&Spirits, BALC-ON
Один из проектов компании — дом 13 по улице Металлистов. Сейчас там находятся заведения тульского ресторатора Владимира Серова, а на втором этаже — пространство BALC-ON, одно из немногих мест, где обитают тульские энтузиасты качественной электронной музыки. Во дворе — открытое городское пространство, где периодически проходят ивенты.
Но ещё недавно это место было совершенно другим, и в отсутствие серьезных финансовых вложений со временем бы здание медленно разрушалось. Сколько стоит привести его в порядок и как устроена экономика процесса?
Объем инвестиций в здание и территорию вокруг составил 23,4 млн рублей. Согласно экономической модели, срок окупаемости этого проекта составляет 4,5 года. Это значит, что на сегодняшний момент, благодаря аренде, здание из проблемного, превратилось в полноценный экономический актив. Что же касается арендатора — им является Владимир Серов. В 2020 году он начал с переезда ресторана Well Well Well с Ликёрки на улицу Металлистов, а затем здесь появился паназиатский ресторан 13. Panasian&Spirits, а помещение на втором этаже он предоставил для проекта BALC-ON.
Изначально Well Well Well открывался если не как ресторан «на каждый день», то как ресторан «настроения». Такая концепция подразумевала большую проходимость локации и изначально мы открылись на Ликёрке. Но с появлением Искры, гастрономический трафик переместился туда, а моя выручка упала приблизительно на 60%. В октябре 2019 я посмотрел на свою выручку и понял, что мне нужно либо переезжать, либо закрываться. Но переезжать в какую-то готовую коммерческую недвижимость не было денег. И в этот момент мне предложили переехать в реставрируемое здание на улице Металлистов. Учитывая появление Казанской набережной, близость Искры, это давало определенные надежды на то, что здесь также выстроится устойчивый туристический трафик. В итоге, мы переоткрылись за 45 дней.
Владимир Серов, ресторатор
Металлистов 23: Cernovar, Слухи, Настоятель
Другое здание, полученное в арендное управление — дом 23 по улице Металлистов, сейчас там располагаются заведения Cernovar, Настоятель и кальянная Слухи. Раньше оно выглядело так:
Общий объем инвестиций в это здание составил 36,9 млн рублей. Как и прошлое здание, период окупаемости этих инвестиций составляет 4,5 года. На сегодняшний момент здание выглядит так:
Cernovar — сеть заведений преимущественно чешской кухни, которые носят название одноимённой марки пива. Слухи — кальянное заведение, которые сейчас появляются с той же регулярностью, с какой после успеха Кофе Культа появлялись кофейни. Настоятель — крафтовая рюмочная, которая на сегодняшний день активно развивается. Сейчас к открытию по франшизе готовятся заведения в других городах России. Во многом, привлекательность рюмочных как бизнес-концепции в Туле пришла с успехом заведения Lil Pil на Искре.
Ранее в этом здании находилось заведение «Ребро». Нашей команде предложили взять это заведение под свой контроль. В результате, мы приобрели «Ребро» в качестве готового бизнеса, провели ремонт и открыли «Настоятель».
Идея создания бара-рюмочной уже несколько лет крутилась в наших головах, но до реализации она так и не доходила.
Всего за год мы открыли проект, создали и продали две франшизы в Краснодаре и Екатеринбурге, расширяясь на федеральном уровне.
В настоящее время наша команда занимается переговорами с потенциальными франчайзи в других городах и консультированием наших партнеров-франчайзи в Краснодаре и Екатеринбурге. В помещениях ведутся ремонтные работы, закупается оборудование. В наших планах к концу 2026 года открыть заведения по всей стране.
Максим Зайцев, сооснователь и директор по развитию «Настоятеля»
Металлистов 17: Bottega Toscana
Сегодня здесь располагается ресторан традиционной кухни Bottega Toscana. В это здание вложено всего 6 млн рублей, хотя раньше оно выглядело удручающе:
Металлистов 20: Purple People, EscoBar
Тут находится заведение Purple People, а также готовится к открытию EscoBar. Общий объем инвестиций в реставрацию здания составил 31 млн рублей. До проведения работ оно было таким:
Таким образом, общий объем частных инвестиций в ревитализацию 4 зданий составил около 97 млн рублей, что в масштабах крупных инвесторов — не такие большие деньги. При этом, горожане и гости Тулы получили 8 заведений общепита в историческом центре города.
Сейчас ООО «Интеллект» занимается и другими домами на территории Тулы и Тульской области, Москвы, Воронежа, Владимира, Кирова, Архангельска, Томска и даже Иркутска:
Первые наши проекты были реализованы в Туле, на улице Металлистов. И сейчас это для нас флагман. Я лично очень горжусь этими объектами и счастлив, что нам удалось соприкоснуться и поучаствовать в создании такого, не побоюсь этого слова, исторического места, как Тульская набережная, Музейный квартал и пешеходная улица. Этот проект изменил город и ощущение туляков к своему городу. Это вклад на сотни лет. И за это, конечно, отдельная благодарность нашему губернатору и всей команде правительства, кто принимал участие в реализации этого проекта.
Сейчас в нашем портфеле больше 20.000 м2 объектов культурного наследия в 11 регионах РФ. Видим огромную экономическую перспективу в этой отрасли, что это поможет сохранить и восстановить российскую архитектуру и сделать наши города комфортнее и счастливее.
Евгений Инджгия, управляющий партнёр ООО «Интеллект»
