Благоустройство Казанской набережной, пешеходная улица Металлистов — за 6 лет все мы привыкли воспринимать эти объекты как само собой разумеющиеся блага. А когда разговор заходит про лица и компании, благодаря которым это стало возможным, обычно справедливо вспоминают Губернатора Алексея Дюмина и главу архитектурного бюро Wowhous Олега Шапиро. Но улица Металлистов — это не только значимый социально-туристический проект для туляков и гостей города. Это еще и одна из молодых форм бизнеса — ревитализация исторической недвижимости.
Как всё начиналось?
С 2017 года встал вопрос о том, как и кто будет восстанавливать дома на улице Металлистов. Какие-то здания были переданы музеям, которые могли рассчитывать на региональное и федеральное финансирование, но значительная часть построек предусматривала коммерческое использование. В итоге, городские власти пришли к выводу, что необходимо устроить аукцион со стартовой ценой в 1 рубль на право аренды зданий на 49 лет под обязательство их реставрации.
Сегодня в таких домах располагается много полюбившихся тулякам заведений: Well Well Well, 13. Panasian&Spitits, Cernovar, Purple People, Настоятель и много других совершенно разных по формату мест. Но как они там появились? Мы пообщались с руководством агентства реновации архитектурного наследия «Интеллект», чтобы разобраться, как работает этот бизнес от заброшенного дома до конечного арендатора.
![](https://sun9-26.userapi.com/impg/k2S83l3_Ia7OTZ6XNq8UljLM8AYcpFxtf2ZkCw/kCwEpFacnSM.jpg?size=1000x221&quality=96&sign=9180a94c86f7d312ed64ae0a409b238c&type=album)
Наша компания занимаемся не реставрацией ОКН, мы занимаемся ревитализацией исторических зданий. Нам важно, чтобы объект, памятник и здание органично вписалось в город и при этом могло предложить городу что-то новое, что-то современное, очень важно, чтобы каждый объект жил. Чтобы в объекте работал успешный бизнес, была создана комфортная среда, благоустройство. Тогда это превращается в бизнес, в девелопмент. Потому что если заниматься только реставрацией, то тогда это меценатство.
Для нас объект культурного наследия — это не рухлядь, которую нужно сжечь, а место, откуда начинались наши города.
Евгений Инджгия, управляющий партнёр ООО «Интеллект»
Металлистов 13: Well Well Well, Panasian&Spirits, BALC-ON
Один из проектов компании — дом 13 по улице Металлистов. Сейчас там находятся заведения тульского ресторатора Владимира Серова, а на втором этаже — пространство BALC-ON, одно из немногих мест, где обитают тульские энтузиасты качественной электронной музыки. Во дворе — открытое городское пространство, где периодически проходят ивенты.
![](https://sun9-8.userapi.com/impg/hyAtliN1mIlrO5naz5cojagsQTFHkaNU7Pkxww/yj8ssXhSypM.jpg?size=2560x1920&quality=95&sign=6e7bb61fe9f5822262a3746511ed72c2&type=album)
![](https://sun9-23.userapi.com/impg/Ui-QuZn3Ykd_nr5WSB6wE3nbxD5wqBTwvfXzbg/2PCrlxEm0fE.jpg?size=1920x1440&quality=95&sign=19e9567e0b269306749c6b185bf64c3c&type=album)
Но ещё недавно это место было совершенно другим, и в отсутствие серьезных финансовых вложений со временем бы здание медленно разрушалось. Сколько стоит привести его в порядок и как устроена экономика процесса?
![](https://sun9-12.userapi.com/impg/WJIRoJPiepR4LvWfNSL4IPUaHYjLZOqzuy989A/d69Nv3-n4hc.jpg?size=1166x691&quality=96&sign=01ab6a416ad8fe9f715a0440fe02ae76&type=album)
Объем инвестиций в здание и территорию вокруг составил 23,4 млн рублей. Согласно экономической модели, срок окупаемости этого проекта составляет 4,5 года. Это значит, что на сегодняшний момент, благодаря аренде, здание из проблемного, превратилось в полноценный экономический актив. Что же касается арендатора — им является Владимир Серов. В 2020 году он начал с переезда ресторана Well Well Well с Ликёрки на улицу Металлистов, а затем здесь появился паназиатский ресторан 13. Panasian&Spirits, а помещение на втором этаже он предоставил для проекта BALC-ON.
![](https://sun9-26.userapi.com/impg/C1nVOlGkPtrvzYDaHfXRDOcD_B6O1llCjt_s4w/Mpsf9LmaC1Y.jpg?size=1280x852&quality=96&sign=39110347eabb2da57e45e9c5e9627c3e&type=album)
![](https://sun9-39.userapi.com/impg/Q2eCUT3Pi-j_PIwxErdEHcY-jFJykaIbE3jSfw/aChdRSrOHos.jpg?size=1024x683&quality=96&sign=8f842804b1d87f8bb77e149927487c3d&type=album)
![](https://sun9-35.userapi.com/impg/FhJgmTIA4azgcOQO7I-6g8S1Lrgng7GH4cyq1w/PucD1nGL998.jpg?size=2560x1706&quality=96&sign=93f4d3c62aa54a18fd9733e7af3fa122&type=album)
![](https://sun9-60.userapi.com/impg/SdjqEk7SVzHwF-7dhwZMCwbubYLlfaypKBPxpA/xeMHe_oMfKQ.jpg?size=1000x221&quality=96&sign=69767705ca0da9d8cb588bed7222314d&type=album)
Изначально Well Well Well открывался если не как ресторан «на каждый день», то как ресторан «настроения». Такая концепция подразумевала большую проходимость локации и изначально мы открылись на Ликёрке. Но с появлением Искры, гастрономический трафик переместился туда, а моя выручка упала приблизительно на 60%. В октябре 2019 я посмотрел на свою выручку и понял, что мне нужно либо переезжать, либо закрываться. Но переезжать в какую-то готовую коммерческую недвижимость не было денег. И в этот момент мне предложили переехать в реставрируемое здание на улице Металлистов. Учитывая появление Казанской набережной, близость Искры, это давало определенные надежды на то, что здесь также выстроится устойчивый туристический трафик. В итоге, мы переоткрылись за 45 дней.
Владимир Серов, ресторатор
Металлистов 23: Cernovar, Слухи, Настоятель
Другое здание, полученное в арендное управление — дом 23 по улице Металлистов, сейчас там располагаются заведения Cernovar, Настоятель и кальянная Слухи. Раньше оно выглядело так:
![](https://sun9-37.userapi.com/impg/Td1XlpfgO7LHB_otburghUYGYL3lcDVuHbDC0A/haGUKhCQ_E0.jpg?size=1050x697&quality=96&sign=1b71e28553b10de6e64723c37259bd9f&type=album)
Общий объем инвестиций в это здание составил 36,9 млн рублей. Как и прошлое здание, период окупаемости этих инвестиций составляет 4,5 года. На сегодняшний момент здание выглядит так:
![](https://sun9-29.userapi.com/impg/7aMh6SRdSrTR8-ecFpO5LTCHdH04rhl_I8vAdw/CeIihO2NQNI.jpg?size=2560x1920&quality=95&sign=9c9edb7c654534fc46f342ba232f7fb5&type=album)
Cernovar — сеть заведений преимущественно чешской кухни, которые носят название одноимённой марки пива. Слухи — кальянное заведение, которые сейчас появляются с той же регулярностью, с какой после успеха Кофе Культа появлялись кофейни. Настоятель — крафтовая рюмочная, которая на сегодняшний день активно развивается. Сейчас к открытию по франшизе готовятся заведения в других городах России. Во многом, привлекательность рюмочных как бизнес-концепции в Туле пришла с успехом заведения Lil Pil на Искре.
![](https://sun9-62.userapi.com/impg/5u4sV9kYg6mAbD8bREeJ7wAa-VEaEDmY5G6h-w/r97XI_ZXCrY.jpg?size=1125x750&quality=96&sign=2d7d171ed69349df6d3eb7efafb9c859&type=album)
![](https://sun9-9.userapi.com/impg/E6anfJEDsi7--H4q91MKRFoVB7HrfeuSQ1qqZQ/jKhgww8uLyQ.jpg?size=1280x768&quality=96&sign=9b164821f8f2925617bd7481f05034b5&type=album)
![](https://sun9-43.userapi.com/impg/icWAKbh8Q5LOnIbGvuWkUgRWhCL_G5vUvjOokA/TyKMxrlibrM.jpg?size=1280x853&quality=96&sign=c553e62e028f223d28b2febd27aabc60&type=album)
![](https://sun9-49.userapi.com/impg/D-7uDHgTDhvr697ROcA3HVfhOpT0NyuktWnVkg/ZeWhIHM_Bj4.jpg?size=1000x221&quality=96&sign=89f5dbd487cd02ba183f950736144230&type=album)
Ранее в этом здании находилось заведение «Ребро». Нашей команде предложили взять это заведение под свой контроль. В результате, мы приобрели «Ребро» в качестве готового бизнеса, провели ремонт и открыли «Настоятель».
Идея создания бара-рюмочной уже несколько лет крутилась в наших головах, но до реализации она так и не доходила.
Всего за год мы открыли проект, создали и продали две франшизы в Краснодаре и Екатеринбурге, расширяясь на федеральном уровне.
В настоящее время наша команда занимается переговорами с потенциальными франчайзи в других городах и консультированием наших партнеров-франчайзи в Краснодаре и Екатеринбурге. В помещениях ведутся ремонтные работы, закупается оборудование. В наших планах к концу 2026 года открыть заведения по всей стране.
Максим Зайцев, сооснователь и директор по развитию «Настоятеля»
Металлистов 17: Bottega Toscana
![](https://sun9-45.userapi.com/impg/BS12rmuROn9qnqrqxtwSsHuAVhHT3P87YjK9Qg/U0kqwymldjk.jpg?size=1280x960&quality=96&sign=85b63029cfe9cde8bf0b72ba386c522f&type=album)
Сегодня здесь располагается ресторан традиционной кухни Bottega Toscana. В это здание вложено всего 6 млн рублей, хотя раньше оно выглядело удручающе:
![](https://sun9-33.userapi.com/impg/Jln0_PbWvTTdM6XQA2tD1dPXtlVUFM5yqUffEA/Kboxv968n28.jpg?size=1131x640&quality=96&sign=980a73f26f9cf1aa170c05482f879ca1&type=album)
Металлистов 20: Purple People, EscoBar
![](https://sun9-52.userapi.com/impg/s9TGUkyOdHpGhVppb_sTw18Kypi1vcLyBea-KQ/WCaBrqSNS-8.jpg?size=2560x1920&quality=95&sign=eab9c849c7aba58032f9b816fb71836e&type=album)
Тут находится заведение Purple People, а также готовится к открытию EscoBar. Общий объем инвестиций в реставрацию здания составил 31 млн рублей. До проведения работ оно было таким:
![](https://sun9-63.userapi.com/impg/zzTlj1qWNdCjEH1WlIfMKglmo1tD6iyIN_52MQ/Cyv0axAR9jA.jpg?size=865x520&quality=96&sign=a3802e12e40ef21ba5faf1f8fa42dfe4&type=album)
Таким образом, общий объем частных инвестиций в ревитализацию 4 зданий составил около 97 млн рублей, что в масштабах крупных инвесторов — не такие большие деньги. При этом, горожане и гости Тулы получили 8 заведений общепита в историческом центре города.
Сейчас ООО «Интеллект» занимается и другими домами на территории Тулы и Тульской области, Москвы, Воронежа, Владимира, Кирова, Архангельска, Томска и даже Иркутска:
Первые наши проекты были реализованы в Туле, на улице Металлистов. И сейчас это для нас флагман. Я лично очень горжусь этими объектами и счастлив, что нам удалось соприкоснуться и поучаствовать в создании такого, не побоюсь этого слова, исторического места, как Тульская набережная, Музейный квартал и пешеходная улица. Этот проект изменил город и ощущение туляков к своему городу. Это вклад на сотни лет. И за это, конечно, отдельная благодарность нашему губернатору и всей команде правительства, кто принимал участие в реализации этого проекта.
Сейчас в нашем портфеле больше 20.000 м2 объектов культурного наследия в 11 регионах РФ. Видим огромную экономическую перспективу в этой отрасли, что это поможет сохранить и восстановить российскую архитектуру и сделать наши города комфортнее и счастливее.
Евгений Инджгия, управляющий партнёр ООО «Интеллект»